律师案例解答之----没拿到的安置房怎么继承

案例概述

今年53岁的张大哥找到律师，称其集体土地上的老房子两年前拆迁，拆迁人回迁安置了5套房子，目前选房确定了两套130平方米，一套110平方米，两套87平方米。《拆迁安置协议》中安置人口有张大哥一家三口，还有张大哥弟弟（化名：张伟）一家三口，还有因两家小孩均为独生子女而享受的2个虚拟人口。张大哥的父母均已去世，去年弟弟张伟不幸去世，但是安置房屋还没有能拿到，不动产权证也还不能办，张伟的安置房应该怎么继承呢？

律师解答（以杭州市集体土地上房屋拆迁安置为例）：

一、确定继承人

关于张伟法定继承人的确定比较明确，由于张伟父母早亡，其法定继承人包括：

1、张伟妻子；

2、张伟子女。

二、确定张伟遗产范围

安置房屋相对于商品房、房改房等房屋来说比较特殊，是拆迁人基于对安置人员居住权丧失的一种补偿。依据杭州市集体土地上房屋征收相关规定，安置补偿以（户）为单位，安置人员为户内人员以及依据相关法律法规可以享受安置补偿的其他情形（如：增加的虚拟安置人口）。

在张大哥家此次安置补偿过程中，张大哥（户）内安置人口为6+2人，其中户内安置人员为6人，即张大哥一家与弟弟张伟一家。独生子女增加的虚拟安置人口2人。因此，张大哥一家选房确认的5套安置房屋目前属于家庭共有的权利状态。这其中需要注意的一点是，增加的虚拟安置人口2人的实际权利系属于两个未成年子女的父母，系其夫妻共同财产。

那么，要确定张伟遗产范围，应先将夫妻共同财产从家庭共同财产中析出，然后再基于夫妻财产的分割规则确定张伟个人生前合法财产。

以杭州市拱墅区人均55平方米的安置权利为例，张伟夫妻共有的安置面积应为55平方米（即1个虚拟人口），张伟个人生前享有的安置面积为55平方米。因此张伟生前合法安置房屋权利为55平方米+27.5平方米=82.5平方米，该部分房屋的权利为张伟死亡之后的遗产。

这里需要注意的一点，张大哥一家实际选择的5套房屋总面积为544平方米，而按人均55平方米计算8名安置人员的总面积仅为440平方米，这中间相差的104平方米的房屋是否存在张伟的遗产？

在司法实践当中，安置总面积与实际安置房屋总面积的差额部分面积为安置房屋扩面部分，从权利归属的角度看应属于扩面费用支付一方，即对于扩面部分房屋权利的贡献者。若张伟生前未支付扩面部分价款，则扩面部分安置房屋权利中不包含张伟遗产。

三、继承程序

在确定法定继承人以及遗产范围后，法定继承人可以通过办理继承权公证或以人民法院做出的生效法律文书完成继承程序。但现实中，类似张大哥这种安置房屋确定但仍未能办证的情况十分常见。在安置房屋办理不动产权证书的过程中，还需经过分家析产的程序才能最终确定哪套房子办到谁的名下。因此，张大哥也可以选择在安置房屋可办证的时间点集中处理继承以及办证两项事宜，这样更为便捷。

四、律师提醒

涉及尚未办理不动产权证书的安置房屋的继承处置相较于其他类型房屋确实较为复杂，应从家庭共有、夫妻共有以及个人生前享有三个方面综合确定遗产范围。而在实际处理办证过程中还会遇到权利面积与实际房屋面积不符的情形（如：张伟遗产权利面积为82.5平方米，但张大哥选房确认的5套房屋中并不存在该面积的房屋），这就需要各方权利人友好协商，最终确定安置房屋最终的产权归属。